一套房产多次抵押时，以下特殊情况或例外会影响抵押效力与清偿顺序：
1. 抵押合同禁止二次抵押：若首次抵押合同明确约定“抵押人不得二次抵押”且条款合法有效，抵押人擅自二次抵押构成违约，前抵押权人可要求其承担违约责任甚至提前实现抵押权。此时二次抵押可能有效，但抵押人需赔偿前抵押权人损失。
2. 房产共有人不同意多次抵押：若房产为共有（如夫妻共有），抵押人未经其他共有人同意擅自多次抵押，其他共有人可主张抵押无效。二次或后续抵押可能因共有人异议无法设立或被撤销，影响抵押权人权益。
3. 抵押登记存在瑕疵：若多次抵押中某次登记信息错误（如抵押金额写错、抵押物描述不清），该次抵押登记无效，抵押权人丧失优先受偿权，拍卖时只能按普通债权人受偿。
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一套房产多次抵押的法律依据，主要来自《中华人民共和国物权法》相关规定。根据2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。” 该条款明确允许同一财产设立多个抵押权，只要抵押权人同意并完成登记即可。因此，房产多次抵押只要每次基于剩余价值且依法登记，各抵押权人权利受法律保护，符合条件即合法有效。
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一套房产多次抵押存在以下法律风险点，通过实例可直观理解影响：
1. 抵押物价值不足致后顺位抵押权无法受偿：如房产价值800万元，首次抵押600万元，二次抵押300万元，拍卖得款700万元。清偿首次抵押600万元后剩余100万元，二次抵押300万元债权中200万元无法受偿。
2. 前抵押权人行使抵押权致后抵押权人权益受损：如首次抵押权人因债务人违约提前拍卖房产，二次抵押权人虽已登记，但若房产贬值致剩余价值不足覆盖债权，后抵押权人将部分或全部无法受偿。
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一套房产多次抵押中，以下常见错误操作易引发法律风险，需注意避免：
1. 忽视剩余价值盲目抵押：未评估剩余价值直接全额重复抵押，可能使后设立的抵押权无价值支撑。例如房产价值500万元，首次抵押500万元后仍以500万元二次抵押，该二次抵押实际无剩余价值可供清偿。
2. 未办理抵押登记手续：仅签订抵押合同而忽视登记，导致后设立的抵押权无法对抗已登记抵押权，拍卖时无法优先受偿。
3. 隐瞒已抵押事实欺骗新抵押权人：抵押人故意隐瞒房产已抵押情况与新抵押权人签约，可能构成欺诈需承担赔偿责任，新抵押权可能因欺诈被撤销。
若在多次抵押操作中不确定是否存在上述问题，或已发生相关情况，您可以咨询我为您提供解答，以降低法律风险。

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